近日，克而瑞發(fā)布9月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)。

數(shù)據(jù)顯示，9月份，昆明主城商品住宅成交均價(jià)為13940元/平方米，與8月份的14028元/平方米相比，每平方米降了88元，環(huán)比下降0.63%，同比下降9.13%。

另外，商品住宅呈供大于求趨勢(shì)，存量大幅上升，但成交量?jī)r(jià)齊跌，去化周期再次延長(zhǎng)，自今年4月份以來(lái)，商品住宅去化周期已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月延長(zhǎng)，去化壓力增大。

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月報(bào)顯示，為迎接“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，9月昆明主城商品住宅供應(yīng)上漲，但成交量?jī)r(jià)持續(xù)下跌。

供應(yīng)95.71萬(wàn)平方米，環(huán)比上升164.83%，同比則下降33.85%，住宅市場(chǎng)供應(yīng)大幅上升；

成交40.59萬(wàn)平方米，環(huán)比下降13.66%，同比下降58.58%，市場(chǎng)熱度下降。

成交均價(jià)為13940元/平方米，環(huán)比下降0.63%，同比下降9.13%。受大量剛需項(xiàng)目低價(jià)備案以及特價(jià)房源成交影響，價(jià)格走低。

9月，昆明主城土地市場(chǎng)供應(yīng)端持續(xù)冷淡，僅5宗住商辦用地拍賣，2宗商住辦用地成交。其中，盤龍區(qū)東市板塊為中交碧桂園映象美廬零星整合用地；五華區(qū)1宗商業(yè)用地，由昆明都林市場(chǎng)管理有限公司拿下。

9月有8宗土地流拍，其中空港片區(qū)5宗地已是第三次流拍。在土地供應(yīng)放緩的情況下，土地市場(chǎng)依舊冷淡，房企拿地信心不足。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1—9月，昆明主城區(qū)共44宗住商辦土地成交，建筑面積共約157萬(wàn)平方米，總體成交宗數(shù)和建筑面積還不到去年12月份一個(gè)月的量。今年土地市場(chǎng)的冷淡程度可見(jiàn)一斑。

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目前，昆明主城商品住宅的存量達(dá)到881萬(wàn)平方米，就去年9月到今年9月的數(shù)據(jù)來(lái)看，存量創(chuàng)下一年來(lái)的新高。

9月商品住宅供大于求，存量大幅上升，去化周期延長(zhǎng)至約12.99個(gè)月，去化周期依舊保持高位。這是自今年4月以來(lái)，連續(xù)6個(gè)月去化周期延長(zhǎng)。各房企隨之開啟了特價(jià)房源、工抵房、員工福利房等促銷方式，但效果并不明顯，去化壓力較大。

通常，當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)量降低，供求關(guān)系可能會(huì)發(fā)生改變，出現(xiàn)供小于求的情況。但從克而瑞數(shù)據(jù)看，至少目前事實(shí)并非如此。由于去化效果不理想，商品住宅存量持續(xù)上升，市場(chǎng)依舊供大于求，開發(fā)商主力將以去庫(kù)存為主。

市場(chǎng)具有周期波動(dòng)性，以今年國(guó)慶假期為例，多渠道反映昆明樓市在此期間出現(xiàn)了階段性回暖。有房產(chǎn)中介店鋪在國(guó)慶期間實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目貨包清零，門店成交量環(huán)比提升50%—60%。有家代理了昆明100多個(gè)項(xiàng)目的公司實(shí)現(xiàn)了“7天時(shí)間趕超之前一個(gè)月的業(yè)績(jī)”。昆明中原市場(chǎng)研究中心經(jīng)理李艷華表示，今年國(guó)慶黃金周與國(guó)慶前一周的數(shù)據(jù)相比，黃金周期間成交套數(shù)翻倍，客戶來(lái)訪量上升了43%。

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近年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均負(fù)債率為80%，部分規(guī)模以上開發(fā)企業(yè)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到200%-400%的驚人程度。當(dāng)一個(gè)行業(yè)有如此高的負(fù)債率，也預(yù)示著行業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。為了化解金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)守不發(fā)生行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，2020年下半年，監(jiān)管部門設(shè)置“三道紅線”，倒逼房企降低負(fù)債率、降低杠桿。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021上半年全國(guó)前50強(qiáng)房企，三條紅線均踩的僅剩 4家，未踩紅線企業(yè)由4家擴(kuò)大到23家，涉及兩條和一條紅線的企業(yè)數(shù)量也分別下降了50%和30.8%。

為了研判昆明市房企健康狀況和在售樓盤的真實(shí)情況，昆明市房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)委員會(huì)在昆明地產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)的數(shù)據(jù)支撐下，參考中指研究院數(shù)據(jù)、結(jié)合焦點(diǎn)研究院的成果，完成了入昆上市房企涉“三道紅線”的梳理，昆明市（1-3季度）房地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告和熱銷樓盤、價(jià)值平穩(wěn)樓盤的研判，并將相關(guān)樓盤的研判指標(biāo)一一呈現(xiàn)。

從公布的“入昆上市房企涉紅線情況”名單來(lái)看，2021年在昆銷售的43家房企中，未踩紅線的房企有19家，踩1條紅線的有15家，踩2條紅線的有7家，踩3條紅線的有2家。

涉3條紅線的房企

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據(jù)介紹，2021年1-9月全國(guó)TOP100房企銷售額增速呈放緩趨勢(shì)。第三季度全國(guó)TOP100房企銷售額同比增長(zhǎng)率均值為-12.4%，9月全國(guó)TOP100房企銷售額同比增長(zhǎng)率均值為-25.1%。

2021年昆明市房地產(chǎn)銷售目前可以分為三季度前和三季度之后，三季度前（上半年）昆明市全域房屋銷售面積同比增長(zhǎng)率均值為24%，金額同比增長(zhǎng)率均值為27%，而第三季度銷售面積同比增長(zhǎng)率均值為-36%、銷售金額增長(zhǎng)率均值為-47%，總體趨勢(shì)和全國(guó)各大城市基本保持一致。

（1-3季度）房企銷售面積&銷售金額（TOP20）榜

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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在18日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上回應(yīng)了關(guān)于房?jī)r(jià)的相關(guān)問(wèn)題。

數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)11.3%，兩年平均增長(zhǎng)4.6%，比1-8月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.8%，兩年平均增長(zhǎng)7.2%，比1-8月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。7、8月份，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅也整體上趨于回落。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，今年以來(lái)，通過(guò)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制不合理需求，推動(dòng)剛性需求平穩(wěn)釋放，限制部分房地產(chǎn)企業(yè)依靠舉債盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資、銷售和房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定。

他指出，下一階段，隨著多主體供應(yīng)、多渠道保障，購(gòu)租并舉住房制度不斷完善，市場(chǎng)主體趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持平穩(wěn)發(fā)展。

就昆明而言，雖然土地市場(chǎng)遇冷，企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，市場(chǎng)觀望情緒較重，但是對(duì)今年昆明在售的168個(gè)項(xiàng)目深入分析來(lái)看，有42個(gè)項(xiàng)目銷量穩(wěn)定，32個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格平穩(wěn)，目前昆明整體市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，并沒(méi)有因?yàn)檎�體大環(huán)境的影響而出現(xiàn)較大波動(dòng)的現(xiàn)象。