最近，昆明市民錢女士認真觀察了幾處打折房源，其中滇池半山項目去年7月的特價房源基本超過15000元/平米，降到如今的9600元/平米。盡管渠道銷售人員告訴錢女士，9600元/平米價格的房源樓層一般，好的樓層均價11000元/平米，卻依然打消不了錢女士的疑慮：“前幾天還看了中交龍光·玖云臺景里的房價，每平米也降了千元，反而不敢買了，因為不清楚接房的時候會是什么狀況。”

 

類似的樓市促銷潮從今年6月開始，就在昆明安寧、嵩明等城市外溢區(qū)域出現，有房源房價降到4000元/平米左右。接著昆明主城周邊新拓展區(qū)域部分住宅項目也不甘示弱，推出特價住宅8258元/平米起、洋房9800元/平米起等房源，原價180萬元別墅特價135萬元，直降32~45萬/套。

 

記者了解到，某項目一套建筑面積為178.83平方米的房源，原售價331.981萬元，秒殺價為248.7223萬元，一下降了83萬元。而優(yōu)惠力度最小的是126.48平方米戶型，原價與優(yōu)惠總價也相差28萬元。

 

然而，促銷折扣越誘惑，購房者們越困惑：折扣房能買嗎？交房有保障嗎？

 

 

 

昆明房價整體確實降了

 

國家統(tǒng)計局數據顯示：6月，昆明新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.8%，跌幅全國第一；二手房價格環(huán)比下跌0.6%，降幅僅次于牡丹江，居全國第2位。

 

此外，根據克而瑞發(fā)布的《昆明房地產市場6月月報》顯示，6月主城商品住宅成交均價15581元/平方米，環(huán)比下降1.38%；成交面積板塊同比大幅下降，主城商品住宅成交61.26萬方，環(huán)比下降13.03%，同比下降42.30%；銳理數據也顯示，6月昆明商品住宅成交均價環(huán)比下降1.37%，呈貢、官南、滇池跌幅最大，其他片區(qū)降幅不明顯。

 

綜合來看，昆明房價整體水平確實降了。

 

樓市持續(xù)降溫信號明顯

保持樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，是幾年來樓市調控的主基調。事實上，近一個月來，全國已經有超過12個城市從限購、銷售、利率、學區(qū)房改革、人才政策收緊等多個角度，全方位立體化地對房地產市場進行了調控加碼。

7月8日，北京發(fā)布《關于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》（征求意見稿），從四方面明確后續(xù)規(guī)范方向；

 

7月12日，上海市要求二手房增加價格信息核驗，以整頓掛牌價格虛高，規(guī)范二手房市場秩序；

 

7月23日，紹興發(fā)布加強二手房監(jiān)管新政，成為繼深圳、寧波、成都、西安之后，第5個明確推行二手住房成交參考價格發(fā)布機制的城市；同日，上海發(fā)布，贈與住房納入限購政策；

 

7月26日，無錫宣布，正式建立二手房成交參考價發(fā)布機制；

 

7月28日，武漢對購房資格管理征求意見，計劃進入“憑房票買房”時代。符合購房資格的“房票”，有效期60天，每次只可申請一個樓盤；同日，東莞發(fā)布《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》，明確將強化住房限購措施、加強房地產金融管理、以及建立二手房成交指導價制度等。

 

如果再加上深圳擬出臺的大學區(qū)制度、上海等地上調首套房貸利率等在月內出臺的政策，一張對于一二線重點城市和熱點三四線城市的調控大網正在迅速鋪開。

而在6月底，央行等監(jiān)管部門重拳出手，將“三道紅線”房企的商票數據納入其監(jiān)控范圍，要求房企將商票數據隨“三道紅線”監(jiān)測數據每月上報。從市場所釋放的多個信號來看，樓市再次進入了降溫通道，房地產開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績和盈利水平面臨著較大挑戰(zhàn)，當前房企的業(yè)績增速下滑和資金鏈緊繃是最直觀的表現。

密集促銷是有原因的

拋開大背景調控因素，昆明樓市一波密集的促銷動作有其背后成因。

昆明銳理數據機構總經理梁彩霞告訴記者，目前昆明樓市的促銷分為兩種類型：

一是開發(fā)商自身資金緊張，借年中搶收關鍵節(jié)點，通過各種各樣的促銷優(yōu)惠“以價換量”爭搶市場，快速回款；

二是自身資金不緊張、但是對后市趨勢不看好的開發(fā)商，會把自己非優(yōu)資質的資產先處理掉。

記者也了解到，目前市面上參與打折促銷，并非房企的全部房源，多為部分樓層或是采光有不同程度瑕疵的房源。

此外，自身負債情況與融資渠道收緊也是此次開發(fā)商頻繁降價的主因之一。

中海昆明營銷總監(jiān)姜則昊認為，這次市場大幅降價促銷，其中一項原因是“三道紅線”政策影響。2021年為“三條紅線”實施之年，在國家融資監(jiān)管調控政策下，房地產行業(yè)面臨降杠桿、降負債的壓力。這次市場降價，是一些負債過高的開發(fā)商經營流動性出現風險的反應。

與此同時，今年以來昆明多家銀行貸款利率上調，首套房貸最高已達6.15%，二套房目前大部分均已升至5.7%及以上，加之貸款額度緊張、放貸周期延長，提高了購房門檻與成本。為了釋放這部分購房需求，降價是最直接的方式。

并非所有房企都在動價格

 

盡管市面上促銷動作頻繁，昆明房價確實也出現了波動，但不是所有房企都在降價。

 

姜則昊表示，當前房地產市場上產品同質化問題比較嚴重，同一區(qū)域的項目在外部配套、交通、環(huán)境等資源上大致相同，不同區(qū)域的項目可能在城市配套資源上有共性，更多的是自身產品戶型設計、面積的雷同。在此次樓市價格調整中，中海昆明在售的3個項目并沒有過激的促銷行為，1~7月的商品房成交金額與去年相對持平。

 

云南龍湖一位負責人告訴記者：龍湖近期在售的幾個項目，市場表現都還不錯。上個月剛剛開盤的滇池度假區(qū)山海原著首批次推出的洋房及別院全部售罄。

此外，金地也沒有加入昆明這波打折潮，金地昆明公司副總經理章駿告訴記者，對于今年的市場，公司早就有一些預判，去年開始就通過運營調度，進行了公司整體經營規(guī)劃，因此幾個主力項目基本在市場行情較好時都實現了快速去化。

 

撿漏需謹慎，買房地段要注意

那么，在今年樓市這一波行情出現后，消費者究竟該如何選擇？

記者走訪了一些業(yè)內人士，給出的建議是：撿漏需謹慎，市中心優(yōu)質地段更能抗風險，最重要的是挑品牌。

簡單說，市場波動過程中，很多房企會做出一系列“防御動作”——特價房、送車位這些常規(guī)的促銷手段會層出不窮，對購房者而言，這確實是買房的窗口期。也有個別房企，根據自身現金流情況，毅然選擇“跳水”。但要注意，在市場波動的時候，對于買房后期的風險防御，也是需要著重考量的因素。

姜則昊認為，價值是價格的基礎，個別地產項目大幅降價促銷，往往是用品質、質量的降檔置換而來，甚至存在爛尾風險。昆明此類案例屢見不鮮。

“目前看來，促銷折扣的樓盤多半位于發(fā)展中區(qū)域，或是城市拓展地帶面向剛需的項目。對于剛需置業(yè)者來說，更容易受到價格的誘惑，對開發(fā)商而言更容易實現以價換量。所以此時，千萬不要抱著撿漏的心態(tài)，反而應該多看看市區(qū)內優(yōu)質地段的樓盤，了解其周邊地鐵、商圈、醫(yī)療、教育等各種配套是否齊全。”一位業(yè)內人士告訴記者。

而在梁彩霞看來，房子的買賣是市場行為，在物權還沒有轉移的前提下，開發(fā)商促銷手段實際是對市場趨勢預判的一種選擇，不能要求房子只能漲價，不能跌價，促銷或者漲價都是市場的傳導。“如果我是消費者，會更加關心市中心優(yōu)質地段配套齊全的項目，在這個時間點上不打折的樓盤，一定是財務穩(wěn)健、產品力出眾、區(qū)位配套優(yōu)質的產品。如果現在一定要買房，那么消費者的購買邏輯應該是核心城市、核心地段、配套齊全的品牌開發(fā)商的品質樓盤。”

 

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來源：春城晚報-開屏新聞

 

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